一、物业管理在中国的出现

　　“物业”一词是从英语词汇"property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

　　物业管理(Real property management)是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。[1]

　　我国香港地区的物业管理，起源于第二次世界大战后。20世纪50年代的香港公共房屋蓬勃发展，为物业管理的发展提供了广阔的舞台。香港的住房制度体系大致分为公共屋村、私人楼宇和居住小区。1966年香港成立了英国皇家物业经理学会香港分会，并制订了部分法规。香港政府直接负责物业管理的机构是房屋署，香港的物业管理公司协会成立于1990年，该协会代表物业管理公司发言，并可进行行业自律。

　　我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此只能算是处于幼稚期。目前，各地颁布执行的规范性文件中对“物业管理”的定义，大多从物业管理公司接受物业业主及使用人委托从事物业管理活动角度来给出定义的。如果要从法学角度给“物业管理”，作出科学、严谨的定义，须从中国物业管理实践经验出发，根据物业管理法调控对象的特点，给出定义。对其物业管理的定义可从广、狭两义的层面给出。

　　1、 广义的物业管理，是指业主对自己拥有的物业，依法实行自治管理和委托物业管理公司进行的经营性管理的结合。

　　2、狭义的物业管理，是指依法成立的物业管理公司通过市场机制作用，接受特定业主或业主集体的委托，依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照合同的约定，对受托管理的物业进行维护，为物业的业主和使用人提供服务，并依约定合理收取物业管理费的服务性行为。

　　物业管理公司的服务可界定为两大类：一类是单纯物业管理服务，包括对物(包括环境)和对人(包括物业的业主和使用人)两方面，即对物业的维护(具有维修、修缮、养护、保护的意义)、改良(包括对物业的质量和环境通过整治，获得的改良和使物业保值增值的其他各种改良)或用于经营和维护公共秩序(监督和维护基于托管物业产生的公共秩序、法律和社会公共利益要求的其他秩序)：另一类是提供经营性和便民性的特约服务。

　　二、物业管理的现状

　　随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题，不同部门、不同人士从不同角度出发，对如何减少该类案件发生提出了不同观点。我国的房地产业发展很快，目前全国有房地产开发商企业近3万家，从业人员100多万，房地产估价机构近5000个。

　　我院调研组对2002年至2005年朝阳区人民法院受理的物业管理纠纷案件进行统计分析，由此得出的结论具有典型意义。从朝阳区法院物业纠纷案件的数量调研报告可看出目前物业管理的现状：

　　1、物业管理纠纷案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大。

　　物业管理涉及物业的方方面面，物业管理企业提供管理服务方面的做法不尽一致，业主对物业管理企业提供管理服务的主观感受程度不同，业主与物业管理企业之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理企业之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来因物业管理而产生的各类纠纷增长迅猛，同时在民事案件中所占比例也逐年加大。2002年受案194件，2004年受案1898件，增长0.192，2005年受案2649件，增长0.4：物业管理纠纷案件在同期受理的民商事案件总量中的比重也在不断增加，从2002年的0.079升至2005年的0.085。

　　2、案件类型多样化，新类型案件不断出现。

　　物业管理纠纷是物业管理过程中发生的纠纷，由于物业管理涉及多个主体，涉及事务十分繁杂，引发纠纷的原因及案件类型呈现多样化，已从刚刚开始的物业管理企业追索物业管理费的纠纷，发展到多类型案件。

　　我院四年来受理的5391件物业管理纠纷案件中，有物业管理企业向业主追缴物业管理费纠纷案件，有业主认为物业管理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的纠纷案件，有业主要求物业管理企业退还装修保证金案件，有业主认为物业管理企业乱收费要求退还的案件，有业主认为物业管理企业提供物业管理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿损失的案件，有物业管理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的纠纷案件，有业主委员会解聘物业管理公司案件，等等。

　　3、业主多为案件的被告，且败诉多。

　　物业管理企业作为原告起诉业主的2644件，业主起诉物业管理企业的27件。物业管理企业作为公司，在起诉前往往有备而来，业主作为被告地位比较被动，业主收集证据有较大难度，业主的法律意识、法律知识储备不如物业管理企业，故业主败诉的案件多。物业管理企业追索物业管理费案件中除因业主下落不明撤诉外，业主均向物业管理企业交纳了物业管理费，法院没有判决一例物业管理企业败诉。业主作为原告的案件中，没有一例业主完全胜诉的案件，业主起诉物业管理企业赔偿损失的案件多为败诉，起诉物业管理企业提供物业管理服务不合格或者起诉物业管理多收费案件中均为部分胜诉。

　　4、以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大。

　　由于该类案件往往业主与物业管理企业矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业管理企业作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及到所在物业业主的共同性问题，物管企业害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也大于一般案件，在法院追求审判效率的同时导致了目前案件处理的判决率较高，而调解撤诉率相对低于其他民事案件。

　　5、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或业主委员会，也有物业管理公司。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理企业的关系。

　　由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》(以下建成《民法通则》)、《中华人民共和国合同法》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

　　6、具有群体性纠纷的潜在因素。

　　在物业管理企业追索物业费案件时往往一次起诉就几十个甚至上百个业主，业主在收到法院送达的起诉书后会要求同一时间开庭或同一合议庭(或审判员)处理以及同时宣判，导致法院在相对一段时间内忙于处理一个物业小区的纠纷。另外物业管理纠纷产生的原因，也通常是物业管理费的缴纳、物业管理质量等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，有时会以某一小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为的方式进行诉讼，向物业管理公司甚至法院施加影响，形成具有群体性纠纷的潜在因素。