1、物业公司一定要成立吗?应该如何组建?

　　答：按有关部门的规定，自2003年9月1日起，凡新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日、取得《商品房预售许可证》和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。招投标的评标专家在评标委员会的比例应当不少于评标成员总数的2/3，且这些专家应当从市国土房管局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。建设单位应当自确定中标人之日起30日内，与中标的物业管理公司签订《前期物业服务合同》。对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下的罚款。

　　2、《前期物业服务协议》与购房者有关系吗?

　　答：有关系，建设单位与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》时应当包含前期物业服务合同约定，建设单位应当向房屋买受人明示《业主临时公约》并予以说明，要求买受人书面承诺遵守《业主临时公约》。同时，买受人应当与建设单位选聘的物业管理公司签订《前期物业服务协议》。

　　3、物业管理公司前期的"硬件"投资应该由谁负担?

　　答：应该由建设单位承担，建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积;移交物业管理时，向选聘的物业管理公司移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备和有关规划、设施设备、业主购房的资料，并由物业管理公司进行查验确认后，才能办理物业移交接管手续。

　　3、物业管理区域应该如何划分?

　　答：物业管理区域划分应该按以下三种不同方式来确定：(1)按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。其中分期开发建设的项目，共用设施设备可以区分开来的，可按城市规划部门批准的分期红线图范围划定。

　　(2)已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定。

　　(3)由物业的全体业主与物业管理企业协商确定。

　　4、物业服务合同有几种?如何签定?

　　答：物业服务合同有两种，主要是以"业主委员会"成立前后为界定：(1)未成立业主委员会之前，建设单位与选聘的物业管理公司签订的是《前期物业服务合同》。合同期限未满、业主委员会与物业管理公司签订的是《物业服务合同》，该合同生效后，前期物业服务合同自然终止。

　　(2)业主委员会成立后，由业主委员会代表业主与业主大会决定选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。

　　5、为何要实行物业管理专家制度?

　　答：实行物业管理专家制度主要原因是为了规范我市物业管理，促物业管理行业发展，维护物业管理企业、业主及非业主使用人等的合法权益来建立物业管理专家系统，引导物业管理各方主体正确行使权利、履行义务。

　　6、物业管理专家工作的原则是什么?须由那些人担任?

　　答：物业管理专家从事物业管理活动应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。

　　物业管理专家应由从事物业管理行业的人员担任，行业相关行政主管部门的在职工作人员不得担任物业管理专家。

　　7、物业管理专家是怎么选定的?专家又可以参与那些工作?

　　答：符合下列条件的物业管理从业人员可向广州市物业管理行政主管部门提出申请，担任广州市物业管理专家：(1)工作单位为广州市(区)物业管理协会会员单位，且具备三级(包括三级)以上物业管理资质;(2)从事物业管理工作八年以上且担任项目经理(物业管理处主任)三年以上;(3)具有中级以上职称和本科以上学历;(4)热心物业管理行业发展，具有良好的道德品质以及较高的声誉。

　　经广州市物业管理行政主管部门考核，确定符合条件的物业管理专家，受当事人委托，参与以下工作：(1)广州市物业管理示范项目考评工作;(2)广州市物业管理招投标评标工作;(3)广州市物业管理企业业绩的评定工作;(4)广州市物业管理行政主管部门组织的物业管理行业指导工作;(5)物业管理重大纠纷案的协调工作;(6)物业管理政策法规的调研和宣传工作;(7)受委托的其他物业管理工作。

　　广州市物业管理行政主管部门会将广州市物业管理专家名单向社会公布。

　　8、物业管理专家的职称是终身的吗?

　　答：不是的，凡符合下列情形之一者，经广州市物业管理行政主管部门审定，将被取消其物业管理专家资格：(1)本人自愿退出的;(2)丧失民事行为能力的;(3)不再从事物业管理服务的;(4)无正当理由放弃当事人委托的事宜累计三次以上的;(5)严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则，或发生经物业管理行政主管部门确认的物业管理重大投诉事件的;(6)徇私舞弊，获取不正当利益的;(7)被行政机关行政处罚或被职能机关认定有犯罪行为的;(8)其他不适宜担任物业管理专家的情形。

　　9、物业管理专家在从事工作时要注意那些问题?

　　答：首先，物业管理专家因故不能参加物业管理项目考评、招投标评标工作的，应及时向邀请方书面说明原因。

　　物业管理专家有下列情况之一的须回避也有权提出回避申请：(1)是当事人的近亲属;(2)与受委托参与的工作项目有利害关系的;(3)与当事人有下列关系，可能影响公平原则的：* 当事人事先提供咨询或者顾问服务的;* 当事人在同一单位工作的;* 法律规定的其他关系。

　　物业管理专家在受委托参与的工作项目中不正当收受财物或获取其他不正当得益的，视情节轻重，由行政主管部门给予警告或取消其物业管理专家资格，并责令返还不正当得益;构成犯罪的，由司法部门依法追究其刑事责任。

　　物业管理专家不得向外界透露参与工作项目的商业秘密及招投标等情况。

　　10、业主委员会是一种什么组织?是如何产生的?其作用有哪些?

　　答：业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会通过召开业主大会、代表大多数业主的意见和愿望来检查物业管理公司的日常工作和约束个别业主的违纪行为。业主委员会的工作方式主要是采取民主协商、协调和自我管理机制。因此：(1)业主须遵守《业主临时公约》、《业主公约》、《业主大会议事规则》，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　(2)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有持1/2以上投票权的业主参加，须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出选聘和解聘物业管理企业、制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案的决定须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会决定事项的投票资料及其决定的有关资料由业主委员会保管。

　　(3)业主委员会自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。

　　(4)业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金，以及监督物业管理公司履行物业服务合同。

　　(5)业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用在《业主大会议事规则》中规定，经业主大会决定可以利用物业共用部位、共用设施设备经营的部分净收益。

　　(6)业主大会、业主委员会应当积极配合当地街区的居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。

　　11、什么叫物业管理企业?物业管理企业是如何划分的?

　　答：物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

　　物业管理企业是按资质等级分为一、二、三级。其中由国务院建设主管部门负责一物业管理企业资质证书的颁发和管理。各省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

　　设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

　　12、国家是如何对从事物业管理活动的企业进行管理的?

　　答：国家对物业管理活动的企业是实行资质考核、管理的制度，分别规定了一、二、三级物业管理企业的资质条件，其中对物业管理企业的管理业绩提出了要求。如果是新设立的企业尚未从事过物业管理业务、没有物业管理业绩，不能满足物业管理企业的资质条件，可以按新设立企业的资质等级先从低等级核定，并设一年的暂定期。暂定期内，如果企业未能承接到物业管理项目，则其资质失效;如果企业承接了物业管理项目，则可以按照有关的规定申请核定三级及三级以上资质。

　　13、各资质等级物业管理企业的条件标准是什么?

　　答：各资质等级物业管理企业的条件如下：一资质：一资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。其须拥有：(1)注册资本人民币500万元以上;(2)物业管理人员以及工程、管理、经济等相关类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应中级以上职称;(3)物业管理人员按照国家有关规定取得职业资格证书;(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于1.0：* 多层住宅200万㎡;* 高层住宅100万㎡;* 独立式住宅(别墅)15万㎡;* 办公楼、工业厂房及其它物业50万㎡。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　二级资质：二级资质物业管理企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目的物业管理业务。其须拥有：(1)注册资本人民币300万元以上;(2)物业管理人员以及工程、管理、经济等相关的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应中级以上职称;(3)物业管理人员按照国家有关规定取得职业资格证书;(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于1.0：* 多层住宅100万㎡;* 高层住宅50万㎡;* 独立式住宅(别墅)8万㎡;(5)办公楼、工业厂房及其它物业20万㎡。

　　三级资质：三级资质物业管理企业可以承接20万㎡以下住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　(1)注册资本人民币50万元以上;(2)物业管理人员以及工程、管理、经济等相关的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应中级以上职称;(3)物业管理人员按照国家有关规定取得职业资格证书(4)有委托的物业管理项目;(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　14、新设立的物业公司是否拿到营业执照后就可以开业?

　　答：不是的，新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照;(2)企业章程;(3)验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;(5)物业管理人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　新设立的物业管理企业，其资质等级按照低等级核定，并设一年的暂定期。

　　15、如何申报物业管理公司的资质?

　　答：申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：(1)企业资质等级申报表;(2)营业执照;(3)企业资质证书正、副本;(4)物业管理人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;(5)物业服务合同复印件;(6)物业管理业绩材料。

　　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

　　资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

　　如果企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

　　物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。资质审批部门也会加强对物业管理企业的监督检查。

　　16、有那些因素将影响物业管理公司申报资质?

　　答：物业管理公司的经营物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门将不予批准：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;(3)挪用专项维修资金的;(4)擅自改变物业管理用房用途的;(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的;(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;(11)超越资质等级承接物业管理业务的;(12)出租、出借、转让资质证书的;(13)发生重大责任事故的。

　　17、在什么情况下须重新申报资质?

　　答：如果出现以下情况之一的，须重新申报资质" * 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

　　* 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

　　18、如果企业终止活动时应做那些工作?

　　答：企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

　　19、物业管理企业的资质需要年审吗?

　　答：物业管理企业资质是实行年检制度的。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

　　符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

　　不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

　　资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

　　20、物业管理企业的资质还会受到那些制约?

　　答：物业管理的资质是属于严格管理范畴的：(1)有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：* 审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的;* 超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的;* 违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的;* 对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的;* 依法可以撤销审批的其他情形。

　　(2)物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　(3)如果物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

　　(4)物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　(5)物业管理企业不按照有关规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

　　21、对资质审批部门又有那些约束?

　　答：如果资质审批部门有下列情形之一的，则由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(1)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;(2)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;(3)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;(4)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;(5)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

　　22、物业管理招标投标工作的程序是怎样的?

　　答：首先要做好筹备招标：(1)招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：* 业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

　　* 业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

　　* 草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区(大厦)内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。

　　(2)招标人为建设单位的：* 建设单位确定招标小组人员。

　　* 草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。

　　其次要做好招标备案工作：招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。

　　(1)《关于X X X(项目名称)修建性详细规划的批复》;(2)《招标公告》或《投标邀请书》;(3) 招标文件;(4)招标小组人员情况表;(5)法律法规规定的其他材料。

　　进入招标工作：(1)招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》;(2)招标人收到投标申请人《投标申请》的同时，向投标申请人开具《投标申请回执》。

　　(3)招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　23、招标工作完成后如何进行投标评标的工作?

　　答：要按以下步骤进行投标评标工作：(1)投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件(在封口处加盖投标单位公章)送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。

　　(2)招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。

　　(3)组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

　　(4)招标人组织开标。

　　招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。

　　(5)评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

　　(6)招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。

　　(7)招标人将中标结果在小区(大厦)内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日(前期物业管理招标无需公布)。

　　(8)招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　24、招标工作完成后还有那些工作要做?

　　答：还有中标备案的工作要完善：(1)招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。

　　(2)区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。

　　25、业主委员会对物业管理企业又有哪些要求?

　　答：业主委员会对物业管理企业应该实行资质管理制度(1)从事物业管理活动的企业须具有独立的法人资格。拟从事物业管理活动的企业在工商行政管理部门领取物业管理企业名称预先核准通知书后，到市国土房管局领取物业管理企业资质申请表，市国土房管局根据有关规定，核发物业管理企业资质证书。

　　(2)对未取得资质证书从事物业管理活动的企业，由市国土房管局没收其违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(3)对与物业管理企业资质等级相关的物业示范小区(大厦)的考评，由物业管理公司到市物业协会办理。

　　26、物业服务合同期满后，在不续约情况下如何进行移交接管?

　　答：如果原物业服务合同期满不续约，要按照以下程序进行移交：(1)物业服务合同终止时，原物业管理公司应在收到业主委员会通知之日起15日内，将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会。业主委员会再向选聘的物业管理公司移交物业管理用房和有关资料。

　　(2)在业主委员会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担;影响社会稳定的，由市、区国土房管局对新选聘的物业管理公司作出处理，公安部门对违反治安管理规定的有关人员依法处置。

　　(3)物业服务合同终止后，原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，业主委员会可以报告区国土房管局，由区国土房管局责令其限期整改，逾期不改正的，作出行政处罚，处以1万元以上10万元以下的罚款;同时，业主委员会应当直接向人民法院起诉，经人民法院判决，申请人民法院强制执行。

　　27、物业管理企业在收费上须按那些标准执行?

　　答：物业管理企业在收费问题上须注意：(1)物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

　　(2)物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

　　(3)政府价格主管部门会会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

　　(4)物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。

　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

　　实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

　　(5)物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

　　(6)物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。

　　(7)物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

　　(8)实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

　　(9)物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。

　　对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

　　28、小区住户水电费缴交及其管线维修的工作也属物业管理部门的工作吗?

　　答：按照有关文件规定：(1)物业管理区域内的业主应当直接向供水供电部门交纳水电费，同时，供水、供电部门应当直接向水电用户收取使用费。供水、供电部门与物业管理公司另有约定的，从其约定。

　　(2)物业管理区域内相关的供水供电管线和设施设备发生损环，业主应当报供水供电部门进行维修、养护。

　　29、能否随便对物业共用部位、共用设施设备的占用和收益吗?

　　答：不行。按照规定：(1)建设单位、物业管理公司、业主委员会不得擅自占用物业管理区域内共用部位和共用设施设备或改变其用途。擅自占用或改变用途的，由区国土房管局责令限期改正，给予警告，并对个人占用的，处1000元以上1万元以下的罚款;对单位占用的，处5万元以上20万元以下的罚款或者由城市管理综合执法队伍依法处理。

　　(2)经业主大会同意使用物业共用部位、共用设施设备经营或改变其用途的净收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　30、建设单位和业主在缴交物业管理费的问题上应该承担那些责任?

　　答：按规定建设单位和业主在物业服务费缴交责任上要承担：(1)房屋买受人自向出卖人收楼成为享有房屋的业主之日起，按物价部门核准的物业服务费标准，要依时交纳物业服务费。

　　(2)建设单位未售出的物业按物价部门核准的物业区域内物业服务费标准，要依时交纳物业服务费：(3)对逾期不交纳物业服务费的业主、建设单位，根据《业主临时公约》、《业主公约》和业主大会决定进行处理;同时，物业管理公司保留向人民法院起诉的权利：

　　31、什么是物业专项维修资金?如何缴交?其作用是什么?

　　答：(1) "专项维修资金"是根据国务院颁布的《物业管理条例》将以往"物业维修基金"统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。

　　(2)专项维修资金的交纳交纳界限及交纳标准* 核发商品房预售许可证在1998年10月1日(《广东省物业管理条例》开始施行)后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日(《国务院物业管理条例》施行)前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅(含别墅)建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资0.2部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。

　　* 核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅(含别墅)建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款0.2部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。

　　交纳方式* 建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户(合同鉴证)手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定帐户。

　　* 业主交纳。购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续："收楼";"交易鉴证";"领取房产证"前要自行或委托他人缴付专项维修资金：* 建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。

　　专项维修资金的使用专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担;人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。

　　共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循"谁受益，谁负责"的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。