近日，济南市中级人民法院的调研分析报告显示，济南市法院受理的物业管理纠纷案件类型中，物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占0.9713，成为所有案件中的“主力”。

　　物业管理纠纷三年增两倍

　　“济南市物业管理纠纷案件主要集中在市中、历下、天桥、槐荫、历城和开发区等中城区。”2日，市中院民一庭法官刘继英说，近年来，此类案件大幅增加，2010年全市法院受理686件，2011年1175件，2012年1184件，2013年前三季度受理1211件，到2013年底总数约2000件。

　　在受理的这类案件中，物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件平均比例占0.9713。2011年到2013年第三季度，天桥区法院受理的物业管理纠纷案件中，物业公司起诉业主催缴物业管理费的案件占0.9766之多。

　　业主为啥不交物业费?“业主答辩中反映物业公司自身存在问题的比较多，占总案件数的0.827。”刘继英说，业主的抗辩理由集中在物业公司自身的服务质量上，主要表现在物业服务意识不强、小区卫生环境较差、车位费收费过高等方面。

　　物业公司胜诉率约九成

　　“实际情况中，物业公司确实有服务不到位的情况，但是达到严重服务瑕疵的不多。”刘继英说，如果只有少数业主提出问题，而这个问题不影响大多数业主，法院一般不认为是严重瑕疵。如果绝大多数业主都提出这个问题，并提供有关证据，可以认为是严重瑕疵。“我们非常慎重，不能因为个别业主影响全体。”

　　刘继英表示，也因为如此，在此类案件中，物业公司胜诉率约为0.9。对这个数字，济南市物业管理行业协会会长张平分析，物业公司能有如此高的胜诉率，主要因为这类案件多是物业公司催缴物业费，“如果其他方面的案件多一些，物业公司的胜诉率就不会这么高。”

　　报告显示，有些开发商售楼时的承诺无法兑现，造成业主将矛盾转嫁到物业公司身上，例如业主所住房屋存在阳台、厨厕、窗户渗水等质量问题，保修期内维修不及时或找不到维修单位等。该类问题占总案件数的0.106。

　　“有的业主因此拖欠物业费三四年。”刘继英说，这是业主把法律关系搞错了，房屋质量是开发商的问题，而物业公司和开发商与业主间是两个法律关系。

　　业委会运转不畅，也是导致纠纷的原因之一。据统计，目前济南市共有物业管理小区900家左右，备案成立业委会的不到200家，业委会正常运作的不到80家。

　　刘继英认为，出现纠纷，开发商、物业、业主都有责任，“这三方面的责任大概各占三分之一”。开发商交付的房屋质量不合格，物业管理不善、服务不到位，也有时是少数业主不配合、不理解，造成矛盾。同时，物业公司没有执法权，而行政执法部门又会认为，这属于小区内部问题，应该归物业公司管理，不作强制行政处罚。

　　建议设立房屋质保金专户

　　如何减少纠纷?刘继英认为，首先物业公司应树立正确的经营理念，提高服务质量。另外，政府管理部门应该在建筑工程质量监管等方面加大力度，除了做规划，还要做好规划核实。

　　刘继英还建议，要加强行政管理部门对物业服务公司的动态管理，建立质量跟踪评估机制，提高物业公司的设立条件，严格审查公司资质，防止不符合相关资质要求的物业公司进入小区。对开发商选择前期物业公司进行监管，杜绝那些不正当选择与其有利益牵连关系的物业公司。建立物业服务的监督评估机制和信誉档案制度，对物业公司的服务质量定期进行评级、存档。

　　此外，建议制订地方性法规，强制开发商在房管部门设立房屋质量保证金专户，确保房屋在质量保修期内及时维修。

　　“要解决好社区的问题，根本是实现业主自治。”张平分析，市民的公共服务意识目前还不成熟，社区里有公德心、具备与物业沟通技能并有精力的人少之又少，还需要一段时间培育。